Calcul Indemnité d'Occupation 2026

Tout savoir sur le calcul de l'indemnité d'occupation

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

L'indemnité d'occupation est la somme due par une personne qui se maintient dans un logement ou un local sans droit ni titre. Contrairement au loyer, qui est la contrepartie d'un bail en cours, l'indemnité d'occupation a une nature indemnitaire : elle vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire qui ne peut disposer librement de son bien. Cette distinction a des conséquences importantes en matière fiscale, procédurale et de recouvrement.

Les situations donnant lieu au versement d'une indemnité d'occupation sont nombreuses : fin de bail non renouvelé, expulsion prononcée par le tribunal mais non encore exécutée, occupation après une vente, fin d'un usufruit, ou encore maintien dans les lieux après un congé pour reprise. Dans tous ces cas, l'occupant n'a plus de titre juridique valable pour rester dans le logement.

La majoration jurisprudentielle : 20 à 50 %

La jurisprudence constante de la Cour de cassation admet que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant supérieur au loyer qui serait normalement dû. Cette majoration, comprise entre 20 % et 50 % selon les décisions, sanctionne le maintien sans droit ni titre et compense le préjudice subi par le propriétaire (impossibilité de relouer, perte de valeur locative, frais de procédure).

Le juge fixe souverainement le taux de majoration en tenant compte de plusieurs critères : la mauvaise foi de l'occupant, la durée de l'occupation indue, les conditions du marché immobilier local, et le préjudice effectivement subi par le propriétaire. Un occupant qui refuse de quitter les lieux malgré une décision de justice s'expose à une majoration plus élevée qu'un occupant de bonne foi qui tarde simplement à trouver un nouveau logement.

Exemple concret : appartement parisien après fin de bail

Prenons le cas d'un propriétaire parisien dont le locataire refuse de quitter les lieux après un congé pour reprise délivré en bonne et due forme. Le loyer mensuel de référence est de 1 200 €, et l'occupant se maintient pendant 8 mois.

Différence entre loyer et indemnité d'occupation

Cette distinction est fondamentale car elle entraîne des conséquences juridiques, fiscales et procédurales différentes :

Sur le plan fiscal, les indemnités d'occupation perçues par le propriétaire sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, au même titre que les loyers. Toutefois, le propriétaire peut déduire les frais de procédure engagés pour récupérer les sommes dues. En cas de créance non recouvrée, il est possible de demander à ne pas déclarer les indemnités tant qu'elles n'ont pas été effectivement encaissées.

La procédure d'expulsion : étapes et délais

Pour obtenir le versement de l'indemnité d'occupation et récupérer son bien, le propriétaire doit suivre une procédure strictement encadrée :

• Commandement de quitter les lieux : signifié par commissaire de justice après obtention d'un titre exécutoire (jugement d'expulsion).
• Délai de 2 mois : le commandement accorde un délai légal de 2 mois à l'occupant pour quitter les lieux (Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1).
• Concours de la force publique : si l'occupant ne part pas, le propriétaire demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre.
• Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (sauf exceptions).

Pendant toute la durée de cette procédure, l'indemnité d'occupation continue de courir. Pour vérifier que votre action n'est pas prescrite, consultez notre calculateur de délai de prescription. Si vous devez envoyer une mise en demeure préalable, utilisez notre générateur de mise en demeure.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre indemnité d'occupation et loyer : l'indemnité d'occupation n'est pas un loyer. Elle est due sans contrat de bail, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Son montant est fixé par le juge ou négocié librement ; elle n'est pas soumise aux règles d'encadrement des loyers.
• Oublier les charges dans la base de calcul : l'indemnité d'occupation peut intégrer une quote-part des charges (eau, entretien, taxe foncière...) que le propriétaire continue de supporter. Ne pas les inclure revient à sous-évaluer le préjudice réel.
• Ne pas réclamer la majoration pour résistance abusive : si l'occupant se maintient sans droit après une décision de justice ordonnant son départ, les tribunaux peuvent majorer l'indemnité, parfois jusqu'à 100 % de sa valeur locative. Cette majoration doit être expressément demandée.
• Attendre avant d'agir et laisser prescrire les premières mensualités : chaque mensualité d'indemnité d'occupation se prescrit par 5 ans. Si l'occupation dure depuis plusieurs années sans action en justice, vous risquez de perdre les premières sommes dues.
• Ignorer la valeur locative réelle du marché : fixer l'indemnité sur la base de l'ancien loyer sans tenir compte de l'évolution du marché locatif local est une erreur courante. Une expertise ou une estimation actualisée renforce votre position en cas de litige.

Sources et références

• Code civil, article 1240 : responsabilité délictuelle fondant l'indemnité d'occupation.
• Code civil, article 2224 : prescription de 5 ans applicable aux indemnités d'occupation.
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 : délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2003, n° 02-18.273 : majoration de l'indemnité d'occupation.
• service-public.fr, Indemnité d'occupation : fiche pratique sur l'occupation sans droit ni titre.
• service-public.fr, Expulsion du locataire : procédure et délais.