Tout savoir sur le tableau d’amortissement
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement (ou échéancier de remboursement) est un document obligatoire que la banque doit joindre à toute offre de prêt immobilier, conformément aux articles L313-24 et suivants du Code de la consommation. Il détaille, échéance par échéance, la décomposition de chaque mensualité en trois postes : la part de capital remboursé, la part d’intérêts, et le capital restant dû après paiement.
Ce document est essentiel pour comprendre le coût réel de votre crédit. Il vous permet de savoir, à tout moment de la vie du prêt, combien vous avez déjà remboursé, combien il reste à payer, et quelle part de vos mensualités sert effectivement à rembourser le capital emprunté.
M = C × t / (1 - (1 + t)-n)
où M = mensualité, C = capital emprunté, t = taux mensuel, n = nombre de mensualités
Comment lire un tableau d’amortissement
Chaque ligne du tableau représente une échéance (mois ou année). Les colonnes essentielles sont :
- Mensualité : le montant fixe versé chaque mois (hors assurance)
- Intérêts : calculés sur le capital restant dû de la période précédente
- Capital amorti : la différence entre la mensualité et les intérêts
- Capital restant dû : le solde à rembourser après l’échéance
Lecture rapide
Plus vous avancez dans le remboursement, plus la part de capital amorti augmente et plus la part d’intérêts diminue. C’est le mécanisme de l’amortissement in fine inversé : au début, vous payez surtout des intérêts.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %
Prenons un cas concret avec les conditions de marché 2026. Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,5 %, avec une assurance emprunteur de 50 € par mois (soit environ 0,30 % du capital).
1 160 €
Mensualité hors assurance pour 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %
Sur la durée totale du prêt, voici la décomposition du coût :
Répartition du coût total
200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % + assurance 50 €/mois
Le coût total du crédit s’élève à 90 440 € (intérêts + assurance), soit un total remboursé de 290 440 € pour 200 000 € empruntés. Les intérêts représentent environ 27 % du montant total remboursé.
Capital vs intérêts dans le temps
Avec un prêt à mensualité constante, la répartition entre capital et intérêts évolue de manière significative au fil du temps. Les premières années, les intérêts constituent la majorité de la mensualité. Ce déséquilibre s’inverse progressivement.
Évolution de la répartition sur 20 ans
Part des intérêts dans la mensualité, par tranche de 5 ans
Cette évolution a une conséquence directe : un remboursement anticipé est d’autant plus avantageux qu’il intervient tôt dans la vie du prêt, car c’est à ce moment que la charge d’intérêts est la plus élevée.
L’assurance emprunteur : un coût souvent sous-estimé
L’assurance emprunteur couvre au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Son coût varie de 0,10 % à 0,40 % du capital emprunté par an selon l’âge, l’état de santé et le niveau de garantie.
Dans notre exemple, une assurance à 50 € par mois représente 12 000 € sur 20 ans, soit environ 15 % du coût total du crédit. C’est un poste à ne pas négliger.
Assurance groupe
0,34 %
Contrat proposé par la banque
Délégation externe
0,12 %
Assurance individuelle loi Lemoine
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais. C’est souvent le levier le plus simple pour réduire le coût total de votre prêt. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour estimer le budget total de votre acquisition.
Le remboursement anticipé
Vous pouvez à tout moment rembourser par anticipation tout ou partie de votre prêt immobilier. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par le Code de la consommation (art. L313-47) : elles ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts au taux nominal du prêt, selon le montant le plus faible.
Quand rembourser par anticipation ?
Le remboursement anticipé est le plus rentable dans la première moitié du prêt, quand les intérêts représentent une part importante de la mensualité. Au-delà de la mi-parcours, l’essentiel des intérêts a déjà été payé et l’avantage diminue fortement.
Pour estimer l’impact d’un remboursement anticipé, regardez la colonne « capital restant dû » de votre tableau d’amortissement. Plus ce montant est élevé, plus le remboursement anticipé génère d’économies d’intérêts. Si vous envisagez un achat-revente, pensez à utiliser notre simulateur de prêt relais.
Erreurs fréquentes à éviter
- Confondre taux nominal et TAEG : le TAEG (taux annuel effectif global) inclut tous les frais (intérêts, assurance, frais de dossier, garantie). Le tableau d’amortissement est calculé sur le taux nominal, pas le TAEG.
- Oublier l’assurance dans le budget : la mensualité affichée dans le tableau est hors assurance. Ajoutez toujours le coût de l’assurance emprunteur pour connaître votre charge réelle.
- Ne pas anticiper les frais annexes : frais de notaire, garantie (hypothèque ou caution), frais de dossier ne figurent pas dans le tableau d’amortissement mais impactent le coût total du projet.
- Négliger la délégation d’assurance : les emprunteurs qui comparent les offres d’assurance économisent en moyenne 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
- Croire que la mensualité ne change jamais : avec un prêt à taux variable, le tableau d’amortissement est indicatif et la mensualité peut évoluer chaque année.
Pour savoir combien vous pouvez emprunter au total, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt.
Sources et références
- Code de la consommation, chapitre III : crédit immobilier (art. L313-1 à L313-64).
- Code de la consommation, art. L313-47 : remboursement anticipé.
- service-public.fr : obtenir un crédit immobilier, fiche pratique.
- Banque de France : taux d’usure T1 2026.
- Loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022 : assurance emprunteur.