Tout savoir sur le calcul des frais de notaire
Que recouvrent les frais de notaire ?
Les frais de notaire, ou plus exactement frais d'acquisition, sont les sommes versées au notaire lors de la signature de l'acte authentique d'un achat immobilier. Contrairement à une idée reçue, le notaire ne conserve qu'une faible part de ce montant : environ 15 à 20 % du total. Le reste correspond à des taxes collectées pour le compte de l'État et des collectivités locales.
Concrètement, les frais de notaire se décomposent en quatre postes : les droits de mutation (la part la plus importante, reversée au département, à la commune et à l'État), les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée), la contribution de sécurité immobilière (ex-salaire du conservateur des hypothèques) et les débours (frais avancés par le notaire pour les documents et formalités).
Répartition type des frais
Pour un achat dans l'ancien
Comment calculer les frais de notaire ? La formule expliquée
Le calcul suit un processus en quatre étapes :
- Droits de mutation (DMTO) : le taux varie selon le type de bien. Dans l'ancien, il est d'environ 6,32 % à 6,82 % selon le département depuis la loi de finances 2025, qui autorise une hausse de 0,50 point (art. 116). Dans le neuf, le taux est réduit à 0,715 %.
- Émoluments du notaire : calculés sur un barème progressif par tranches (comme l'impôt sur le revenu). Le taux effectif diminue à mesure que le prix augmente.
- Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
- Débours et frais divers : forfait d'environ 1 200 € pour les documents d'urbanisme, les extraits cadastraux et les formalités.
Frais de notaire = Droits de mutation + Émoluments TTC + CSI + Débours
Exemple concret : achat à 250 000 € dans l'ancien
Département ayant appliqué la hausse à 5 % (cas majoritaire en 2026). Voici comment se décomposent les frais :
Taux effectif 6,3185 % (département 5 % + commune 1,20 % + État 0,1185 %)
Barème progressif (3,945 % → 0,814 %) + TVA 20 %
Documents d'urbanisme, extraits cadastraux, timbres
0,10 % du prix, minimum 15 €
20 175 €
Frais de notaire pour un bien à 250 000 € dans l'ancien
Barème des émoluments du notaire en 2026
Les émoluments du notaire sont fixés par l'arrêté du 25 février 2026, en vigueur depuis le 1er mars 2026. Le barème est progressif :
| Tranche du prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Barème progressif des émoluments
Plus le prix augmente, plus le taux marginal des émoluments diminue
Bon à savoir
Frais de notaire dans l'ancien vs dans le neuf : quelle différence ?
La différence principale réside dans les droits de mutation. Dans l'ancien, le taux global est d'environ 6,32 % à 6,82 % du prix. Dans le neuf (vente en VEFA ou première vente d'un logement dans les 5 ans suivant l'achèvement), les droits de mutation sont réduits à 0,715 % car l'acquéreur paie déjà la TVA immobilière à 20 %.
En pratique, cela signifie qu'un bien neuf à 250 000 € génère environ 5 000 à 6 000 € de frais de notaire (2 à 3 % du prix), contre 18 000 à 21 000 € dans l'ancien (7 à 8,5 %). L'écart est considérable et doit être intégré dans votre simulation de capacité d'emprunt.
Ancien
7 à 8,5 %
~20 120 € pour 250k
Neuf (VEFA)
2 à 3 %
~5 860 € pour 250k
Erreurs fréquentes à éviter
Hausse DMTO 2025
- Confondre frais de notaire et rémunération du notaire. Les émoluments du notaire représentent seulement 15 à 20 % du total. Le reste, ce sont des taxes. Négocier avec le notaire n'aura qu'un impact marginal sur la facture globale.
- Oublier les frais de notaire dans le plan de financement. Les banques exigent généralement que l'apport personnel couvre au minimum les frais de notaire. Ne pas les anticiper peut bloquer votre dossier de prêt. Utilisez notre tableau d'amortissement pour simuler vos mensualités.
- Appliquer le taux de l'ancien à un achat dans le neuf. Les droits de mutation dans le neuf sont 9 fois plus faibles. Vérifiez toujours le type de bien avant de calculer.
- Ignorer la hausse des DMTO de 2025. Depuis avril 2025, la majorité des départements ont appliqué la hausse autorisée de 0,50 point. Le taux départemental est passé de 4,50 % à 5,00 % dans ces départements. Les primo-accédants en sont exemptés (art. 116, loi de finances 2025).
- Ne pas vérifier le taux de son département. Quelques départements (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) n'ont pas appliqué la hausse et restent à 4,50 %. Consultez notre calculateur de droits de mutation pour un calcul précis par département.
Taux départementaux 2026
Sources et références
- Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires (en vigueur depuis le 1er mars 2026, jusqu'au 29 février 2028).
- CGI, art. 1594 D : taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
- Loi de finances 2025 (n° 2025-127), art. 116 : hausse autorisée du taux départemental et exemption primo-accédants.
- service-public.fr, Frais de notaire : fiche pratique à jour.
- Code de commerce, art. A444-91 : barème des émoluments proportionnels pour les ventes immobilières.