Tout savoir sur le calcul des droits de mutation
Qu'est-ce que les droits de mutation ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes perçues par les collectivités locales et l'État lors de la vente d'un bien immobilier. Souvent confondus avec les frais de notaire, ils n'en constituent en réalité que la composante fiscale, soit environ 75 % du montant total versé au notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Ces droits sont à la charge exclusive de l'acquéreur. Le notaire les collecte lors de la signature, puis les reverse au département, à la commune et à l'État. Leur montant dépend principalement du type de bien (ancien ou neuf) et du département dans lequel se situe le bien.
Comment calculer les droits de mutation ? La formule détaillée
Pour un bien ancien, les droits de mutation se composent de trois taxes distinctes, chacune assise sur le prix de vente :
DMTO = Taxe départementale + Taxe communale + Frais d'assiette État
- Taxe départementale : 4,50 % du prix (taux standard) ou 5,00 % (taux majoré applicable dans plus de 80 départements depuis la LFI 2025).
- Taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix, taux fixe sur tout le territoire.
- Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale, perçus par l'État.
Pour un bien neuf (VEFA ou première vente dans les 5 ans suivant l'achèvement), les droits de mutation sont réduits à un taux global de 0,715 %, car l'acquéreur paie déjà la TVA immobilière à 20 %.
Répartition des droits de mutation (ancien, taux majoré)
Chaque composante en pourcentage du total des droits
Exemple concret : achat à 250 000 € dans l'ancien
Prenons le cas d'un achat dans un département ayant voté la majoration à 5 % (cas majoritaire en 2026). Voici le détail du calcul :
250 000 € × 5,00 %
250 000 € × 1,20 %
12 500 € × 2,37 %
15 796 €
Droits de mutation pour un bien ancien à 250 000 € (département majoré)
Bon à savoir
Taux des droits de mutation par type de bien en 2026
Le taux global varie fortement entre l'ancien et le neuf. Cette différence s'explique par le fait que la TVA immobilière (20 %) est déjà collectée sur les ventes de biens neufs, ce qui justifie un taux de droits de mutation très réduit.
| Composante | Ancien (standard) | Ancien (majoré) | Neuf |
|---|---|---|---|
| Taxe départementale | 4,50 % | 5,00 % | - |
| Taxe communale | 1,20 % | 1,20 % | - |
| Frais d'assiette | ~0,107 % | ~0,119 % | - |
| Total | ~5,81 % | ~6,32 % | 0,715 % |
Ancien (majoré)
6,32 %
~15 796 € pour 250k
Neuf (VEFA)
0,715 %
~1 788 € pour 250k
La hausse temporaire des DMTO (LFI 2025)
L'article 116 de la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les conseils départementaux à relever temporairement la taxe départementale de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Plus de 80 départements sur 101 ont voté cette hausse. Quelques exceptions notables : l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte sont restés au taux de 4,50 %. Cette hausse de 0,50 point représente un surcoût de 1 250 € pour un bien à 250 000 € dans l'ancien.
Hausse temporaire
Impact de la hausse sur un achat à 250 000 €
Surcoût lié à la majoration départementale de 0,50 point
Erreurs fréquentes à éviter
- Confondre droits de mutation et frais de notaire. Les droits de mutation ne représentent que la composante fiscale (~75 %) des frais de notaire. Les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours s'ajoutent au total. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour obtenir le montant complet.
- Appliquer le taux de l'ancien à un achat dans le neuf. Les droits de mutation dans le neuf sont presque 9 fois plus faibles (0,715 % contre ~6,32 %). Vérifiez systématiquement si votre achat relève du régime ancien ou neuf.
- Ignorer le taux de son département. Tous les départements n'ont pas appliqué la hausse à 5 %. L'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte sont restés à 4,50 %, soit une économie de 1 250 € sur un bien à 250 000 €.
- Oublier les droits de mutation dans le plan de financement. Les banques exigent souvent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire. Intégrez-les dès le départ dans votre simulation de capacité d'emprunt.
Sources et références
Les taux et règles présentés sont issus des textes officiels suivants :
- Article 1594 D du Code général des impôts (taux de la taxe départementale)
- Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (hausse temporaire à 5 %)
- Service-public.fr : Droits de mutation et hausse dans certains départements
- Article 1594 F quinquies du CGI (taux réduit pour les biens neufs)