Tout savoir sur le prêt relais immobilier
Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit de transition accordé par une banque pour financer l'achat d'un nouveau logement avant la vente effective du bien actuel. D'une durée de 6 à 24 mois, il permet d'éviter de passer par une location temporaire ou de perdre une opportunité d'achat en attendant que l'ancien bien trouve preneur.
La banque avance un pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre, appelé quotité de financement. Pendant toute la durée du prêt relais, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts mensuels. Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien, d'où l'appellation de prêt in fine.
Prêt relais = Valeur du bien x Quotité - Capital restant dû
Comment calculer le coût d'un prêt relais ? La formule détaillée
Le calcul du prêt relais repose sur trois variables : la valeur estimée du bien à vendre, la quotité accordée par la banque (entre 60 % et 80 %), et le capital restant dû sur le crédit en cours. La banque applique ensuite un taux d'intérêt annuel sur le montant emprunté.
Les intérêts mensuels se calculent simplement : montant du prêt relais multiplié par le taux annuel, divisé par 12. Ces intérêts constituent la seule charge mensuelle pour l'emprunteur, puisque le capital n'est pas amorti progressivement.
Taux du prêt relais en 2026
Exemple concret : prêt relais pour un bien à 300 000 euros
Prenons le cas d'un propriétaire qui souhaite vendre son appartement estimé à 300 000 euros pour acheter une maison. Il lui reste 50 000 euros de capital à rembourser sur son crédit actuel. La banque accorde une quotité de 70 % à un taux de 4,0 % sur 12 mois.
300 000 × 70 % = 210 000 €
210 000 − 50 000 = 160 000 € de prêt relais
160 000 × 4,0 % ÷ 12 = 533 € par mois
533 × 12 mois = 6 400 € d'intérêts
6 400 €
Coût total des intérêts sur 12 mois pour un prêt relais de 160 000 € à 4,0 %
Prêt relais sec ou prêt relais adossé ?
Il existe deux grandes formules de prêt relais. Le choix dépend de votre situation financière et du montant du nouveau bien.
Le prêt relais sec (ou prêt relais simple) est utilisé lorsque le produit de la vente suffit à financer intégralement le nouveau bien. L'emprunteur ne paie que les intérêts du relais pendant la période de transition. C'est la formule la plus économique.
Le prêt relais adossé (ou prêt relais jumelé) combine le prêt relais avec un prêt immobilier complémentaire. Cette formule est nécessaire quand le nouveau bien coûte plus cher que l'ancien. L'emprunteur paie alors les intérêts du relais plus les mensualités du prêt complémentaire, ce qui pèse sur son taux d'endettement.
Relais sec
467 €/mois
Intérêts seuls, pas de prêt complémentaire
Relais adossé
1 450 €/mois
Intérêts relais + mensualité prêt complémentaire
Taux d'endettement
Durée et conditions du prêt relais
La durée standard d'un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre un maximum de 24 mois. La majorité des ventes aboutissent dans un délai de 3 à 9 mois, mais le marché immobilier local et le prix demandé influencent fortement ce délai.
Délai moyen de vente par type de bien en France
Source : estimation marché immobilier 2025-2026, données agrégées notaires de France
Si le bien ne se vend pas dans les délais, la banque peut proposer une prorogation (payante) ou transformer le relais en prêt classique amortissable. Pour éviter cette situation, fixez un prix de vente réaliste dès le départ et prévoyez une marge de sécurité sur la durée.
Anticipez vos frais d'achat
Erreurs fréquentes à éviter avec un prêt relais
- Surestimer la valeur de son bien. Si le bien se vend en dessous de l'estimation, le solde du prêt relais ne sera pas couvert. Faites réaliser au moins deux estimations par des professionnels différents.
- Sous-estimer le délai de vente. Le marché immobilier varie selon les régions et les saisons. Un bien surévalué de 5 à 10 % peut mettre 6 mois de plus à se vendre, ce qui double le coût des intérêts.
- Oublier l'assurance emprunteur. L'assurance est obligatoire et représente un surcoût mensuel de 0,10 % à 0,35 % du capital emprunté. Elle n'est pas incluse dans le taux nominal du prêt relais.
- Ne pas simuler le double endettement. Si vous cumulez prêt relais et prêt complémentaire, vérifiez que le total respecte les 35 % d'endettement imposés par le HCSF. Utilisez notre tableau d'amortissement pour simuler vos mensualités complètes.
- Ignorer les frais de prorogation. Si la vente prend plus de temps, la prorogation du prêt relais entraîne des frais de dossier et parfois une hausse de taux. Négociez ces conditions dès la signature initiale.
Sources et références
- service-public.fr, Prêt relais : fiche pratique sur le fonctionnement et les conditions du prêt relais.
- Banque de France, Taux d'usure : seuils maximaux applicables aux prêts relais.
- Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : recommandations sur le taux d'endettement maximal (35 %) et la durée maximale des crédits immobiliers.
- Code de la consommation, art. L313-1 et suivants : cadre juridique du crédit immobilier et du prêt relais.